Adquirir um imóvel, normalmente é um motivo de felicidade, como comprar um terreno, aquela tão sonhada casa, um apartamento, o local onde será instalado seu escritório ou comércio ou até mesmo imóveis para investimentos, porém, esse sentimento pode durar pouco e desencadear diversos problemas caso você não tenha prestado atenção em alguns aspectos legais.
Antes de adquirir um lote vago (terreno) ou com construção (edificado), é importante realizar um levantamento de dados a respeito da sua situação legal, comprar um imóvel não é tão simples quanto pode parecer, pelo menos não fazendo da maneira que lhe dará segurança e não dor de cabeça.
Analisar a Guia Amarela do imóvel e verificar se os parâmetros construtivos exigidos pelo município estão sendo atendidos e se existem observações, bloqueios ou atingimentos é o primeiro passo, em seguida é importante buscar junto à Secretaria Municipal de Urbanismo se o imóvel está legalizado, se há processos de ação fiscal ou se há dívidas de multas, e na Secretaria Municipal de Finanças se existem dívidas na sua indicação fiscal. Parece bastante, mas não acaba por aí. Para melhor compreensão, vamos elencar os dados mais importantes a serem verificados para lotes vagos e para lotes com construção:
Lotes vagos:
- Solicitar a Certidão Negativa de Ônus e Matrícula do Registro de Imóveis, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, para verificar se o imóvel está regular;
- Consultar a Guia amarela, para verificar a possibilidade de construir o que se pretende. Verificar ainda se há atingimento no alinhamento predial ou se existem faixas de previsão de passagem de ruas que poderão alterar as condições originais do lote e ainda, se existem bloqueios ou ações fiscais (limpeza do terreno, do passeio ou de vedação do lote) em andamento;
- Quando indicado na Guia Amarela que o lote se encontra em área próxima a rio, bosques ou áreas sujeitas a inundações ou com faixas não edificáveis de drenagem e preservação permanente, deve-se consultar a Secretaria Municipal do Meio Ambiente e a Secretaria Municipal de Obras Públicas;
- Verificar a Matrícula do Registro de Imóveis e, quando constar o registro de fração de lote, é importante consultar a Secretaria Municipal de Finanças para confirmar se o sublote já está realmente cadastrado e/ou a Secretaria Municipal de Urbanismo para verificar se existe alvará de construção aprovado o qual originou os sublotes, e posterior incorporação de condomínio;
- Verificar se há dívidas junto à Prefeitura através da Secretaria Municipal das Finanças e do departamento de Fiscalização da Secretaria Municipal do Urbanismo;
- Por último, mas não menos importante, solicite certidões negativas referentes ao vendedor e certifique-se de que não exista qualquer processo judicial em andamento em que este imóvel objeto de compra e venda possa estar envolvido.
Lotes com construções:
- Solicitar a Certidão Negativa de Ônus e Matrícula do Registro de Imóveis, junto ao Cartório de Registro de Imóveis, para verificar se o imóvel está regular;
- Verificar junto à Secretaria Municipal de Urbanismo se há alvará aprovado com Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO) para o imóvel e se há multas pendentes ou processo em andamento referente a acréscimos ou usos irregulares;
- Consultar a Guia amarela, para verificar a possibilidade de construir o que se pretende. Verificar ainda se há atingimento no alinhamento predial ou se existem faixas de previsão de passagem de ruas que poderão alterar as condições originais do lote e ainda, se existem bloqueios ou ações fiscais;
- O direito ao uso de construções que eventualmente conste nas Matrículas de Registro de Imóveis, nem sempre dá direito à alteração de seu uso ou acréscimo de área (ex. uso residencial que se pretenda alterar para comercial). Antes da compra ou da realização de quaisquer obras, deverá consultar a Guia Amarela sobre quais parâmetros são permitidos pela legislação em vigência;
- Algumas obras como reformas internas ou de fachadas, sem acréscimo de área e sem alterações internas do projeto aprovado (como pintura, substituição de revestimentos de piso e parede, substituição de telhados ou telhas, de pequenos consertos, de substituição de esquadrias, etc.), desde que não impliquem alterações nas áreas comuns das construções ou de seu uso (ex. residencial para comercial), poderão solicitar alvará de Reforma Simplificada;
- Antes de comprar lote com construções que deseje fazer ampliações consulte a Guia Amarela para verificar se encontra-se em áreas próximas a rios, bosques ou áreas sujeitas a inundações ou com faixas não edificáveis de drenagem ou de preservação permanente Quando indicado na Guia Amarela que o lote encontra-se em área próxima a rio, bosques ou áreas sujeitas a inundações ou com faixas não edificáveis de drenagem e preservação permanente, deve-se consultar a Secretaria Municipal do Meio Ambiente e a Secretaria Municipal de Obras Públicas;
- Verificar se há dívidas junto à Prefeitura através da Secretaria Municipal das Finanças e do departamento de Fiscalização da Secretaria Municipal do Urbanismo;
- Por último, mas não menos importante, solicite certidões negativas referentes ao vendedor e certifique-se de que não exista qualquer processo judicial em andamento em que este imóvel objeto de compra e venda possa estar envolvido.
Comprar um imóvel com segurança pode ser burocrático, no entanto, compensa qualquer problema que no futuro você poderia ter por não ter verificado todas as questões apresentadas anteriormente.
Como última e mais importante dica, procure sempre um profissional de confiança para lhe auxiliar tecnicamente na escolha do seu imóvel, Arquitetos são os profissionais mais indicados para isso.
Fonte: Prefeitura Municipal de Curitiba – Secretaria Municipal de Urbanismo
Excelente artigo, muito bom mesmo.